Tras el reciente anuncio de la prohibición de los alquileres de corta estancia por parte de las autoridades locales de Barcelona, se recurre a la inteligencia de datos para comprender mejor este fenómeno, para adaptar y ganar eficacia en las políticas y medidas orientadas a gestionar la densidad y distribución de los alquileres de corta estancia en este destino.
Según el Ayuntamiento de Barcelona, la prohibición de alquileres turísticos será efectiva sobre 10.000 viviendas, que verán extinguidas sus licencias a finales de 2028, lo que volverá a poner estos inmuebles en el mercado inmobiliario para los barceloneses. Según la inteligencia de datos de Mabrian, esta cifra podría subestimar el tamaño del mercado de alquileres de corta estancia, un 63% mayor que la cifra oficial, que suma más de 15.800 unidades en total. Esto se traduce en casi 56.700 plazas de alquiler turístico.
Esto significa que el total de plazas de alojamiento en alquileres de corta estancia en Barcelona representa el 67,6% de la capacidad total de los hoteles de la ciudad (84.000 plazas hoteleras a finales de 2023, según el Observatori de Turismo de Barcelona).
“Determinar con claridad la dimensión real del mercado es crucial para la toma de decisiones, sobre todo teniendo en cuenta que, según nuestros datos, aproximadamente 1 de cada 4 unidades de alquiler en Barcelona no cuentan con la licencia obligatoria para alquileres turísticos”, explica Carlos Cendra, socio y director de Marketing y Comunicación de Mabrian.
Densidad, un factor decisivo para entender el impacto de la oferta
De acuerdo a esa plataforma de inteligencia de datos, a partir de cifras disponibles en Airbnb, aproximadamente el 27% de los propietarios que anuncian sus inmuebles para uso turístico disponen de un solo alojamiento, mientras que en torno al 73% restante tienen más de un alojamiento anunciado. Cabe destacar que de este 73% de tenedores múltiples (con dos alojamientos o más), el 57% ofertan más de 10 alojamientos.
Cerca del 61% de los alquileres vacacionales en Barcelona se ofertan como «casas completas», mientras que el 33% corresponden a habitaciones privadas y el 4% son apartamentos. Poniendo el foco en la presión geográfica de esta oferta, hasta el 68% de todos los alquileres a corto plazo se concentran en Eixample, Ciutat Vella y Sants-Montjuic.
Promoción de destino para manejar expectativa y demanda internacional
Un aspecto fundamental a tener en cuenta para la formulación de políticas que limiten el alquiler vacacional es la popularidad de este tipo de alojamiento en mercados emisores prioritarios. De esta forma, los estadounidenses, franceses, australianos y británicos concentran la mayor parte de la demanda del alquileres turísticos, “lo que implica que Barcelona está enviando señales claras a estos mercados emisores, cambiando un aspecto relevante de su experiencia en el destino, lo que requiere una gestión adecuada en cada mercado para no desincentivar el gasto o las estancias de segmentos clave de la demanda, como las familias o los viajeros con estancias más largas”, indica el CMO de Mabrian.
Este dato es especialmente relevante al comparar el coste por noche en alquiler turístico y en hoteles. Como muestran nuestros datos para junio de 2024, en promedio, el precio por persona y noche para la seguna semana de junio en un alojamiento de alquiler vacacional es de 56 euros, mientras que la estancia en un hotel en un hotel de 3 estrellas es de 167 euros por persona, y 175 euros por persona en un hotel de 4 estrellas.